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海浩点评—评析《民法典-物权编》中“业主建筑物区分所有权”和“居住权”

date:2020.12.07  time:16:37

编者按:物权是民事主体依法享有的重要财产权,与个人生活密切相关,故在本次《民法典》学习热潮中,物权编备受关注。物权编为《民法典》的第二编,位列总则之后,可见其地位之重要。2020年11月24日,浙江海浩律师事务所合伙人冯丽律师对《民法典物权编》的编纂体例进行了介绍,就新增、修改内容进行了详细解读,并结合案例与所内同仁就相关问题进行了讨论和学习。现将相关内容概括如下,供同行交流和互动。

 

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针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题,并结合此次新冠肺炎疫情防控工作,在现行物权法规定的基础上,《民法典》物权编进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度,具体如下:

(一)要求地方政府、居民委员会对业主大会等提供指导和协助

《民法典》第二百七十七条规定:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。相较于《物权法》第七十五条之规定,物权编明确业主大会和选举业主委员会成立的条件及程序可以根据各地的实际情况作出规定,故仅在此作出原则性指引,具体内容授权中央及各地政府立法机关出台相应的法律、法规进行规制。此外,明确地方政府有关部门、居民委员会应当向业主大会及选举业主委员会给予指导和协助,如提供已成立业主大会的成功经验、帮助成立筹备组织、提供相关文本范本、协调业主意见等,为业主大会及选举业主委员会的成立及真正运行提供了制度保障。

(二)适当降低业主共同决定事项的表决门槛

《民法典》第二百七十八条的最大变化主要分为两个部分:

1、对特别重大事项及一般重大事项进行了调整

按照《物权法》第七十六条规定,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于特别重大事项。《民法典》第二百七十八条对此予以了调整,将“使用”和“筹集”予以了区分,使用维修资金修改为一般重大事项,适用较低的表决门槛,筹集维修资金仍属于特别重大事项。此外,针对实践中物业管理单位未经业主同意擅自改变共有部分用途以及利用建筑外墙、电梯等张贴广告盈利的行为,第二百八十七条新增一条“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决定事项,并将其作为特别重大事项适用较高的表决门槛。

2、降低了表决门槛

《物权法》第七十六条第二款规定:决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。实践中,这一门槛设置过高,导致业主在进行表决时往往难以达到法定要求而无法作出决议。为此,《民法典》第二百七十八条第二款对此予以了调整,规定业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特别重大事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定特别重大事项以外的其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如此,特别重大事项的表决门槛降到了二分之一,一般重大事项的表决门槛降到了三分之一,为推动业主大会正常运行提供了必要的法律支持。

(三)扩大维修资金使用范围及用途

为切实确保维修资金能够真正为业主所用,解决当前维修资金使用困难的痼疾,民法典不仅降低了表决门槛,还对资金使用范围及用途进行了明确和扩大。

与《物权法》第七十九条相比,民法典第二百八十一条主要做了如下变动:

首先,扩大了共有部分的范围。《物权法》第七十九条规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。民法典则对共有部分的范围进行了扩大,将电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等纳入其中。

其次,对维修基金的使用用途进行了扩大。《物权法》第七十九条规定维修资金仅可用于专有部分的维修,民法典则遵循《住宅专项维修资金管理办法》第十八条之规定将“更新、改造”列为合法使用用途,为充分发挥维修资金的作用、确保业主合法权益得以实现提供了充分的法律保障。

 

【热点二】新增“居住权”

所谓居住权,是指居住权人对他人住宅的全部或者部分及其附属设施,享有占有、使用的权利。《民法典》第三百六十六条规定:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权制度起源于罗马法,最早产生于古罗马的婚姻家庭关系中,作为人役权的一种形式,其产生与当时罗马社会家庭状况及概括继承制有密切联系,是社会发展到一定阶段的产物。该制度的设立初衷,是解决家庭成员的居住和供养。我国《民法典》首次提出居住权概念,根据物权编对于居住权的规定,居住权应当具有以下几个法律特征:

(一)居住权是在他人住宅上设立的物权

居住权是在他人所有的住宅上设立的物权。设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式,住宅所有权人根据自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分为他人设立居住权。此外,根据本条的规定,居住权只能在他人所有的住宅上设立,其他类型的房屋上不能设立居住权。

(二)居住权是一种用益物权

居住权是一种用益物权,故居住权人仅对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利。有的意见提出,居住权是一种新的用益物权,虽然作为用益物权的一种规定在用益物权部分,但大多数人对居住权不熟悉,居住权与其他居住的权利的区别不明显。为强调居住权是一种用益物权,2019年4月,十三届全国人大常委会十次会议审议的民法典物权编草案二次审议稿第159条将“对他人的住宅享有占有、使用的权利”修改为“对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”。应特别注意的是,并非所有居住他人住宅的权利均是本条规定的居住权。如果当事人之间存在抚养、扶养、赡养、租赁、借用等关系,也同样可能享有居住他人住宅的权利,但由此而享有的权利不具有物权的排他效力,不是本条所规定的居住权,不能适用本章的规定。

(三)居住权是为特定自然人设定的

居住权是住宅所有人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利,法人或其他组织不能享有居住权。享有居住权的主体范围具有有限性,居住权人以外的人一般不能享有居住权,但有的国家允许居住权人的家庭成员居住,并详细规定了可以居住的自然人的范围。

(四)居住权是为特定自然人生活居住的需要而设定的权利

《民法典》第三百六十九条规定:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。故居住权不得转让、继承。此外,居住权设立的目的在于满足特定人特定目的之用,故居住权人只能将享有居住权的住宅用于满足其生活居住的需要,一般情况下,居住权人不能将其享有居住权的住宅出租。

 (五)居住权人按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的权利

居住权设立于不动产之上,登记时设立。《民法典》第三百八十六条第二款规定:设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百七十条第二款规定:居住权消灭的,应当及时办理注销登记。故当事人通过订立居住权合同并对居住权进行登记后方可设立居住权。

根据第三百六十七条第一款之规定:设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权人对他人的住宅享有的占有、使用的具体权利义务,根据所有权人和居住权人之间订立的居住权合同确定。居住权人为充分地使用其居住的住宅,对住宅的各种附属设施亦有使用权。

以上为本次讲座的主要探讨内容。此外,冯律师还介绍了民法典物权编的编纂亮点、立法经过,简要分析了担保物权的主要变动内容,并结合工作中的案例与在场听众探讨了相关物权的实现路径。